公告]芜湖港:淮南市大通区合徐高速连接线北侧洛九路东侧规划仓

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月27日

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  [通知布告]芜湖港:淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路东侧规划仓储用处国有扶植用地利用权估价演讲

  来历:中国财经消息网

  颁发于 2014-07-01

  [通知布告]芜湖港:淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路东侧规划仓储用处国有扶植用地利用权估价演讲 时间:2014年07月01日 22:01:48 中财网 地盘估价演讲 项 目 名 称:淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路 东侧规划仓储用处国有扶植用地利用权审定 资产价钱评估 受托估价单元:安徽嘉华地产评估征询无限义务公司地盘估价演讲编号:皖嘉华〔2014〕(估)字第075号 提交估价演讲日期:二○一四年蒲月二十九日 土 地 估 价 报 告 第一部门 摘 要 一、估价项目名称 淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路东侧规划仓储用处国有扶植用地利用 权审定资产价钱评估 二、委托估价方 委托单元:淮南市地盘储蓄开辟核心 单元地址:淮南市田区陈洞路 联 系 人:马春龙 联系电线 三、估价目标 淮南市地盘储蓄开辟核心因审定资产需要,委托我公司对位于淮南市大通区合徐 高速毗连线北侧、洛九路东侧的一宗规划仓储用处国有扶植用地进行地盘利用权价钱 评估。根据.中华人民共和国地盘办理法.(中华人民共和国主席令第28号)、.中华 人民共和国城市房地产办理法.(中华人民共和国主席令第72号)和.中华人民共和 国城镇国有地盘利用权出让和让渡暂行划定.(国务院令第55号)等相关法令、律例 和文件划定,我公司认为该宗地能够进行审定资产,故接管该公司委托,对该宗地进 行评估,为其领会该宗地在设定用地前提下的资产价值供给地盘利用权价钱参考。 四、估价基准日 本次评估以估价人员完成对估价对象的现场查勘之日,即二○一四年蒲月十九日 作为估价基准日 五、估价日期 二○一四年蒲月十九日至二○一四年蒲月二十九日 六、地价定义 1、地盘用处设定:根据委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号),待估宗地规划用处为通俗仓储用地。此次评估,估价受托 方按照估价目标及.地盘操纵现状分类.(GB/T21010—2007)的划定,设定用处为仓 储用地。 2、地盘开辟程度设定:至估价基准日,待估宗地开辟程度为宗地外“五通”(通 第二部门 估价对象界定 一、委托估价方 委托单元:淮南市地盘储蓄开辟核心 单元地址:淮南市田区陈洞路 联 系 人:马春龙 联系电线 二、估价对象 淮南市地盘储蓄开辟核心此次委托评估的估价对象是指位于淮南市大通区合徐 高速毗连线北侧、洛九路东侧的一宗规划仓储用处国有扶植用地,地盘评估面积为 247600.01平方米。 三、估价对象概况 (一)地盘登记情况 1、估价对象来历及汗青沿革:待估宗地为拟征收地盘,规划用处为仓储用地。 2、地盘利用权人:待估宗地尚未出让,地盘利用权人尚未确定。 3、宗地座落:淮南市大通区合徐高速毗连线)规划用地性质:按照委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号),待估宗地规划用地性质为通俗仓储用地。 5)经济手艺目标:按照委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号),待估宗地规划容积率不小于1.5;规划建筑限高不大于24米; 规划建筑密度不小于40%;规划绿地率不大于15%。 6)利用权类型:设定为出让 7)地盘面积:247600.01平方米 8)四 至:东至三家村集体地盘;南至合徐高速毗连线国 道);北至规划站前路。 (二)地盘权力情况 1、待估宗地的地盘所有权情况:按照估价目标,待估宗地设定为国有扶植用地。 2、待估宗地的地盘利用权情况:待估宗地尚未出让,地盘利用权人尚未确定, 无典质权。 3、相临关系权力:彼此邻接的不动产利用人供给便当的同时,确保两边一般生 产运营及操纵。 (三)地盘操纵情况 按照估价人员现场勘查,待估宗地现状为耕地。按照委托方供给的淮南市城乡规 划局.规划前提通知书.(淮城规前提.2014.25号),待估宗地规划用地性质为通俗 仓储用地;规划容积率不小于1.5;规划建筑限高不大于24米;规划建筑密度不小于 40%;规划绿地率不大于15%。 四、影响地价的要素申明 (一)一般要素 一般要素是影响地盘价钱的一般、遍及、配合的要素,次要指影响城镇用地的 地价总体程度的天然、社会、经济和行政等要素,通过对地盘供给和需求两方面的不 同感化,影响城市地价的总体程度。 1、天然要素 (1)地舆位臵 淮南位于淮河中游,安徽省中部偏北,地处东经116°21′21″~117°11′59″与北纬 32°32′45″~33°0′24″之间之间,东与滁州市凤阳、定远县邻接,南与合肥市长丰县接 壤,西南与六安市寿县、霍邱县相连,西及西北与阜阳市属颍上县,亳州市利辛、蒙 城县交壤,东北与蚌埠市怀远县订交。最东端位于孔店乡东河村以东与定远县交汇之 窑河河面,最西端位于凤台县尚塘乡侯海孜以西与利辛县交界处,最南端位于孙庙乡 庙塘村以南瓦埠湖水面,最北端位于茨淮新河主航道核心线凤台县与蒙城、利辛县交 汇处。距蚌埠58公里,合肥115公里,阜阳180公里。 (2)地形、地貌 淮南市以淮河为界构成两种分歧的地貌类型,淮河以南为丘陵,属于江淮丘陵 的一部门;淮河以北为地势平展的淮北平原,淮河南岸由东至西隆起不持续的低山丘 陵,环山为一斜坡地带,宽约500米-1500米,坡度10°摆布,海拔40米-75米;斜 坡地带以下交织跟尾洪冲积二级阶地,宽500米-2500米,海拔30米-40米,坡度2° 摆布;舜耕山以北二级阶地以下是淮河冲积一级阶地,宽2500米-3000米,海拔25 米以下,坡度平缓;一级阶地以下是淮河高位漫滩,宽2000米-3000米,海拔17米 -20米,漫滩以下是淮河边河浅滩。舜耕山以南斜坡以下,东为高塘湖一、二级洪冲积 阶地,西为瓦埠湖一、二级洪冲积阶地;中为丘陵岗地。淮河以北平原地域为河间浅 洼平原,地势呈西北东南向倾斜,海拔20米-24米,对高差4米-5米。 (3)地质机关 淮南市在机关单位上属于中朝准地台淮河台坳淮南陷褶断带(即华北地台豫淮 褶皱带)东部的淮南复向斜。东界为郯庐断裂,西临周口坳陷,北接蚌埠隆起,南邻 合肥坳陷,南北为洞山断裂和刘府断裂夹持。区内机关以北西西向机关占主导地位, 受后期强烈革新,但总体形态变化不大,复式向斜内次一级褶皱及断裂发育。地质演 化汗青可分为前震旦纪、震旦纪—三叠纪、侏罗纪—第四纪3个阶段,前震旦纪,淮 南地壳处于勾当阶段;震旦纪—三叠纪属于猛烈活动期间,先后履历了蚌埠、凤阳、 皖南、加里东、华西力、印支等活动。其间地壳几度隆起沉降,构成了海陆交互相地 层。出格是晚石炭纪和二叠纪期间海陆交互相的堆积情况,成为煤炭资本优良的生成 前提,从而构成了境内大量的煤炭资本。侏罗纪—第四纪,颠末燕山活动和喜马拉雅 活动,逐步塑造出了今天的地貌特征。 (4)天气、水文 淮南市属暖温带,半潮湿季风区天气。年平均降水量940毫米,太阳辐射年均总 量123千卡/平方厘米,气温≥10oC期间日照时数1540小时,无效勾当积温4753.9oC, 无霜期为215—223天。 淮南市位于淮河道域,最大的地表水为淮河。淮河由陆家沟口入市境凤台县, 流至永幸河闸口分流为二,北道北上转东环九里湾进入市境潘集区,南道(别名超河) 东流至皮家路入市境八公山区,南北河流至邓家岗汇流,由大通区洛河湾横坝孜出境。 境内流长87公里,此中市区流长51公里。市境主流有东淝河、窑河、西淝河、架河、 泥黑河等。湖泊有瓦埠湖、高塘湖、石涧湖、焦岗湖、花家湖、城北湖等。人工河有 茨淮新河。此外,还有蔡城塘、泉山、老龙眼、乳山、丁山、许桥等小型水库以及采 煤塌陷区积水而成的浩繁湖泊、湿地,最大的为樱桃园(谢二矿塌陷区,亦称淮西湖)。 全市水域面积400多平方公里,占总面积约16%。 淮南市地下水资本次要分布在第四系堆积层,面积约1650平方公里,探明可采 储量4.5亿立方米,与地表年平均径流量大致相等。 2、社会要素 (1)行政区划 淮南市全市总面积2596.4平方公里,此中市区面积1566.4平方公里,凤台县 面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。淮南市辖5区1县、1个社会成长 分析尝试区、1个经济手艺开辟区,46个乡镇、19个街道,217个社区居民委员会、 568个村民委员会。 (2)生齿数量与家庭规模 据.淮南市2013年国民经济和社会成长统计公报.,2013年岁暮全市户籍生齿 为243.3万人,比上岁暮削减0.5万人。此中,农业生齿131.7万人,非农业生齿111.6 万人。据抽样查询拜访,常住生齿235.7万人,比上年添加1.8万人;全市城镇化率66.65%, 比上岁暮提高1.35个百分点。据市计生部分统计,全市生齿出生率11.42‰,灭亡率 4.95‰,天然增加率6.47‰。 (3)城镇成长 目前,淮南的城市化和城镇化曾经达到了70% 2013年全年在建项目1270个,完工776个,别离增加49.8%、45.1%。列入省“861” 步履打算项目326个。煤制天然气项目前期有序开展,中安煤化、平电三期等项目加 快推进,大气情况科技财产园一期、1000千伏特高压、淮南剧院等项目全面建成,淮 浙电厂二期两台、淮沪电厂二期一台机组并网发电。 (4)城市规划与成长方针 淮南市城市空间成长标的目的为“东进、南扩、西调、北联”。 向东扩大经济手艺开辟区规模,构成高新手艺和物流财产基地。向南共同“合 淮同城化”计谋,在舜耕山以南扶植山南新区。优化西部城区城市用地结构,疏解旧 城生齿;对停产、破产企业用地实施“退二进三”;加强城市的办事功能,积极成长 办事业和旅游财产,改善交通前提,提拔城市质量;新增城市用地次要用于疏解旧城 生齿,供给成长空间。加强核心城区与北部地域的交通联系,新建多座淮河大桥,提 高道路品级,带动潘集区和凤台县的城镇成长。 3、经济要素 按照淮南市.当局工作演讲.(2014年),初步核算,2013年全年全市地域出产 总值820亿元,增加10%;财务收入170.1亿元,增加2.4%;固定资产投资804亿元, 增加25.7%;社会消费品零售总额291亿元,增加13.8%;进出口总额5.1亿美元, 增加44.7%;城镇居民人均可安排收入22900元,增加10.5%;农人人均纯收入8854 元,增加13%;居民消费价钱涨幅2.6%。2013年城镇新增就业4.8万人,城镇登记失 业率节制在4%以内。转移农村劳动力2.2万人。 4、交通系统 (1)公路 淮南市公路交通系统比力发财,烟台至汕头的G206国道穿越城市核心区,是淮 南对外公路的次要通道。此外,另有合肥至阜阳的S102线线线线线五条省道,京 福高速公路淮南毗连线和合淮阜高速,它们配合形成淮南地域公路网骨架。目前,淮 南市已构成毗连四邻、贯通城乡的公路收集。 (2)铁路 淮南市处于淮阜、淮蚌两条干线铁路构成的华东第二通道的毗连点,通过京沪、 京九两条干线与全国铁路网毗连,能够便利抵达全国各地。 (3)水路 淮南市地处淮河道域中游,淮河干流穿越市境,茨淮新河、永幸河、窑河、泥 河等淮河水系主流都能通航。淮河作为水路运输主通道,上溯豫东、皖西,下经洪泽 湖、大运河连通长江,可达苏、沪、浙地域。 5、财产政策(财产成长策略和财产结构) 根据.淮南市城市总体规划(2010—2020).描述,淮南市财产政策如下: 财产成长策略 (1)巩固能源财产龙头地位,延长煤炭财产链。通过煤电联产,继续扩大 “三 大基地”财产经济规模。加大科技投入,积极开辟以煤炭为原料的新型能源, 提高 煤炭附加值。 (2)改善工业布局,健全以重工业为主的工业系统。积极衔接长三角地域转移 的工业项目,推进工业布局调整,逐渐构成以重化工、大型机械设备、机电为主的重 工业系统;扩大轻纺工业、日用商品的出产规模。 (3)依托城市,做大、做强现代办事业,加速多元成长。共同“三大基地”建 设,依托核心城区完美保守商贸办事业,鼎力成长示代办事业和物流业,加强城市辐 射能力。积极成长教育财产,为高新手艺财产成长供给智力支持。进一步开辟淮南的 汗青人文、天然资本,提拔旅游价值,成长旅游财产。 (4)进一步加大“节能减排”的力度,鞭策保守财产转型。以“三大基地”产 业项目为根本,统筹矿区的煤炭共伴生资本操纵,扶植轮回经济财产区。煤炭采掘与 精选、火力发电、煤化工产物出产的水耗、能耗等目标达到行业先辈程度。 (5)推进工业返哺农业,鞭策农业规模化运营,加强城乡财产互动。鼎力成长 绿色农业、生态农业和外向农业。加速优良粮、特色蔬菜、特种水产等十大优良农产 品基地扶植。 财产结构(第三财产):连系核心城区旧城革新和新区启动,扶植贸易核心区块, 加强核心城区贸易办事核心扶植,积极推进商贸畅通业成长。完美东部城区、西部城 区贸易核心、启动山南新区贸易核心扶植;配套完美栖身区、栖身小区的贸易办事网 点扶植;依托淮南经济手艺开辟区等工业园区成长示代物流业;推进高档职业教育产 业成长,逐渐整合现有教育资本,在山南新区扶植高教园区;依托 “三山三水”积 极培育旅游业,扶植八公山旅游经济圈,加强核心城区的旅游欢迎办事设备扶植;结 合新区开辟和旧城革新,推进经济合用房和廉租房扶植,改善民生;指导毛集镇、上 窑镇、曹庵镇、朱马店镇等重点小城镇的商贸成长。 “三大基地”财产结构 (1)煤炭财产结构 煤炭采掘区次要分布在潘集区西部、凤台县的西肥河两岸和淮河南岸西部,由淮南矿业集团所属“潘谢矿区”和 中财网 地盘估价演讲 项 目 名 称:淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路 东侧规划仓储用处国有扶植用地利用权审定 资产价钱评估 受托估价单元:安徽嘉华地产评估征询无限义务公司地盘估价演讲编号:皖嘉华〔2014〕(估)字第075号 提交估价演讲日期:二○一四年蒲月二十九日 土 地 估 价 报 告 第一部门 摘 要 一、估价项目名称 淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路东侧规划仓储用处国有扶植用地利用 权审定资产价钱评估 二、委托估价方 委托单元:淮南市地盘储蓄开辟核心 单元地址:淮南市田区陈洞路 联 系 人:马春龙 联系电线 三、估价目标 淮南市地盘储蓄开辟核心因审定资产需要,委托我公司对位于淮南市大通区合徐 高速毗连线北侧、洛九路东侧的一宗规划仓储用处国有扶植用地进行地盘利用权价钱 评估。根据.中华人民共和国地盘办理法.(中华人民共和国主席令第28号)、.中华 人民共和国城市房地产办理法.(中华人民共和国主席令第72号)和.中华人民共和 国城镇国有地盘利用权出让和让渡暂行划定.(国务院令第55号)等相关法令、律例 和文件划定,我公司认为该宗地能够进行审定资产,故接管该公司委托,对该宗地进 行评估,为其领会该宗地在设定用地前提下的资产价值供给地盘利用权价钱参考。 四、估价基准日 本次评估以估价人员完成对估价对象的现场查勘之日,即二○一四年蒲月十九日 作为估价基准日 五、估价日期 二○一四年蒲月十九日至二○一四年蒲月二十九日 六、地价定义 1、地盘用处设定:根据委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号),待估宗地规划用处为通俗仓储用地。此次评估,估价受托 方按照估价目标及.地盘操纵现状分类.(GB/T21010—2007)的划定,设定用处为仓 储用地。 2、地盘开辟程度设定:至估价基准日,待估宗地开辟程度为宗地外“五通”(通 第二部门 估价对象界定 一、委托估价方 委托单元:淮南市地盘储蓄开辟核心 单元地址:淮南市田区陈洞路 联 系 人:马春龙 联系电线 二、估价对象 淮南市地盘储蓄开辟核心此次委托评估的估价对象是指位于淮南市大通区合徐 高速毗连线北侧、洛九路东侧的一宗规划仓储用处国有扶植用地,地盘评估面积为 247600.01平方米。 三、估价对象概况 (一)地盘登记情况 1、估价对象来历及汗青沿革:待估宗地为拟征收地盘,规划用处为仓储用地。 2、地盘利用权人:待估宗地尚未出让,地盘利用权人尚未确定。 3、宗地座落:淮南市大通区合徐高速毗连线)规划用地性质:按照委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号),待估宗地规划用地性质为通俗仓储用地。 5)经济手艺目标:按照委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号),待估宗地规划容积率不小于1.5;规划建筑限高不大于24米; 规划建筑密度不小于40%;规划绿地率不大于15%。 6)利用权类型:设定为出让 7)地盘面积:247600.01平方米 8)四 至:东至三家村集体地盘;南至合徐高速毗连线国 道);北至规划站前路。 (二)地盘权力情况 1、待估宗地的地盘所有权情况:按照估价目标,待估宗地设定为国有扶植用地。 2、待估宗地的地盘利用权情况:待估宗地尚未出让,地盘利用权人尚未确定, 无典质权。 3、相临关系权力:彼此邻接的不动产利用人供给便当的同时,确保两边一般生 产运营及操纵。 (三)地盘操纵情况 按照估价人员现场勘查,待估宗地现状为耕地。按照委托方供给的淮南市城乡规 划局.规划前提通知书.(淮城规前提.2014.25号),待估宗地规划用地性质为通俗 仓储用地;规划容积率不小于1.5;规划建筑限高不大于24米;规划建筑密度不小于 40%;规划绿地率不大于15%。 四、影响地价的要素申明 (一)一般要素 一般要素是影响地盘价钱的一般、遍及、配合的要素,次要指影响城镇用地的 地价总体程度的天然、社会、经济和行政等要素,通过对地盘供给和需求两方面的不 同感化,影响城市地价的总体程度。 1、天然要素 (1)地舆位臵 淮南位于淮河中游,安徽省中部偏北,地处东经116°21′21″~117°11′59″与北纬 32°32′45″~33°0′24″之间之间,东与滁州市凤阳、定远县邻接,南与合肥市长丰县接 壤,西南与六安市寿县、霍邱县相连,西及西北与阜阳市属颍上县,亳州市利辛、蒙 城县交壤,东北与蚌埠市怀远县订交。最东端位于孔店乡东河村以东与定远县交汇之 窑河河面,最西端位于凤台县尚塘乡侯海孜以西与利辛县交界处,最南端位于孙庙乡 庙塘村以南瓦埠湖水面,最北端位于茨淮新河主航道核心线凤台县与蒙城、利辛县交 汇处。距蚌埠58公里,合肥115公里,阜阳180公里。 (2)地形、地貌 淮南市以淮河为界构成两种分歧的地貌类型,淮河以南为丘陵,属于江淮丘陵 的一部门;淮河以北为地势平展的淮北平原,淮河南岸由东至西隆起不持续的低山丘 陵,环山为一斜坡地带,宽约500米-1500米,坡度10°摆布,海拔40米-75米;斜 坡地带以下交织跟尾洪冲积二级阶地,宽500米-2500米,海拔30米-40米,坡度2° 摆布;舜耕山以北二级阶地以下是淮河冲积一级阶地,宽2500米-3000米,海拔25 米以下,坡度平缓;一级阶地以下是淮河高位漫滩,宽2000米-3000米,海拔17米 -20米,漫滩以下是淮河边河浅滩。舜耕山以南斜坡以下,东为高塘湖一、二级洪冲积 阶地,西为瓦埠湖一、二级洪冲积阶地;中为丘陵岗地。淮河以北平原地域为河间浅 洼平原,地势呈西北东南向倾斜,海拔20米-24米,对高差4米-5米。 (3)地质机关 淮南市在机关单位上属于中朝准地台淮河台坳淮南陷褶断带(即华北地台豫淮 褶皱带)东部的淮南复向斜。东界为郯庐断裂,西临周口坳陷,北接蚌埠隆起,南邻 合肥坳陷,南北为洞山断裂和刘府断裂夹持。区内机关以北西西向机关占主导地位, 受后期强烈革新,但总体形态变化不大,复式向斜内次一级褶皱及断裂发育。地质演 化汗青可分为前震旦纪、震旦纪—三叠纪、侏罗纪—第四纪3个阶段,前震旦纪,淮 南地壳处于勾当阶段;震旦纪—三叠纪属于猛烈活动期间,先后履历了蚌埠、凤阳、 皖南、加里东、华西力、印支等活动。其间地壳几度隆起沉降,构成了海陆交互相地 层。出格是晚石炭纪和二叠纪期间海陆交互相的堆积情况,成为煤炭资本优良的生成 前提,从而构成了境内大量的煤炭资本。侏罗纪—第四纪,颠末燕山活动和喜马拉雅 活动,逐步塑造出了今天的地貌特征。 (4)天气、水文 淮南市属暖温带,半潮湿季风区天气。年平均降水量940毫米,太阳辐射年均总 量123千卡/平方厘米,气温≥10oC期间日照时数1540小时,无效勾当积温4753.9oC, 无霜期为215—223天。 淮南市位于淮河道域,最大的地表水为淮河。淮河由陆家沟口入市境凤台县, 流至永幸河闸口分流为二,北道北上转东环九里湾进入市境潘集区,南道(别名超河) 东流至皮家路入市境八公山区,南北河流至邓家岗汇流,由大通区洛河湾横坝孜出境。 境内流长87公里,此中市区流长51公里。市境主流有东淝河、窑河、西淝河、架河、 泥黑河等。湖泊有瓦埠湖、高塘湖、石涧湖、焦岗湖、花家湖、城北湖等。人工河有 茨淮新河。此外,还有蔡城塘、泉山、老龙眼、乳山、丁山、许桥等小型水库以及采 煤塌陷区积水而成的浩繁湖泊、湿地,最大的为樱桃园(谢二矿塌陷区,亦称淮西湖)。 全市水域面积400多平方公里,占总面积约16%。 淮南市地下水资本次要分布在第四系堆积层,面积约1650平方公里,探明可采 储量4.5亿立方米,与地表年平均径流量大致相等。 2、社会要素 (1)行政区划 淮南市全市总面积2596.4平方公里,此中市区面积1566.4平方公里,凤台县 面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。淮南市辖5区1县、1个社会成长 分析尝试区、1个经济手艺开辟区,46个乡镇、19个街道,217个社区居民委员会、 568个村民委员会。 (2)生齿数量与家庭规模 据.淮南市2013年国民经济和社会成长统计公报.,2013年岁暮全市户籍生齿 为243.3万人,比上岁暮削减0.5万人。此中,农业生齿131.7万人,非农业生齿111.6 万人。据抽样查询拜访,常住生齿235.7万人,比上年添加1.8万人;全市城镇化率66.65%, 比上岁暮提高1.35个百分点。据市计生部分统计,全市生齿出生率11.42‰,灭亡率 4.95‰,天然增加率6.47‰。 (3)城镇成长 目前,淮南的城市化和城镇化曾经达到了70% 2013年全年在建项目1270个,完工776个,别离增加49.8%、45.1%。列入省“861” 步履打算项目326个。煤制天然气项目前期有序开展,中安煤化、平电三期等项目加 快推进,大气情况科技财产园一期、1000千伏特高压、淮南剧院等项目全面建成,淮 浙电厂二期两台、淮沪电厂二期一台机组并网发电。 (4)城市规划与成长方针 淮南市城市空间成长标的目的为“东进、南扩、西调、北联”。 向东扩大经济手艺开辟区规模,构成高新手艺和物流财产基地。向南共同“合 淮同城化”计谋,在舜耕山以南扶植山南新区。优化西部城区城市用地结构,疏解旧 城生齿;对停产、破产企业用地实施“退二进三”;加强城市的办事功能,积极成长 办事业和旅游财产,改善交通前提,提拔城市质量;新增城市用地次要用于疏解旧城 生齿,供给成长空间。加强核心城区与北部地域的交通联系,新建多座淮河大桥,提 高道路品级,带动潘集区和凤台县的城镇成长。 3、经济要素 按照淮南市.当局工作演讲.(2014年),初步核算,2013年全年全市地域出产 总值820亿元,增加10%;财务收入170.1亿元,增加2.4%;固定资产投资804亿元, 增加25.7%;社会消费品零售总额291亿元,增加13.8%;进出口总额5.1亿美元, 增加44.7%;城镇居民人均可安排收入22900元,增加10.5%;农人人均纯收入8854 元,增加13%;居民消费价钱涨幅2.6%。2013年城镇新增就业4.8万人,城镇登记失 业率节制在4%以内。转移农村劳动力2.2万人。 4、交通系统 (1)公路 淮南市公路交通系统比力发财,烟台至汕头的G206国道穿越城市核心区,是淮 南对外公路的次要通道。此外,另有合肥至阜阳的S102线线线线线五条省道,京 福高速公路淮南毗连线和合淮阜高速,它们配合形成淮南地域公路网骨架。目前,淮 南市已构成毗连四邻、贯通城乡的公路收集。 (2)铁路 淮南市处于淮阜、淮蚌两条干线铁路构成的华东第二通道的毗连点,通过京沪、 京九两条干线与全国铁路网毗连,能够便利抵达全国各地。 (3)水路 淮南市地处淮河道域中游,淮河干流穿越市境,茨淮新河、永幸河、窑河、泥 河等淮河水系主流都能通航。淮河作为水路运输主通道,上溯豫东、皖西,下经洪泽 湖、大运河连通长江,可达苏、沪、浙地域。 5、财产政策(财产成长策略和财产结构) 根据.淮南市城市总体规划(2010—2020).描述,淮南市财产政策如下: 财产成长策略 (1)巩固能源财产龙头地位,延长煤炭财产链。通过煤电联产,继续扩大 “三 大基地”财产经济规模。加大科技投入,积极开辟以煤炭为原料的新型能源, 提高 煤炭附加值。 (2)改善工业布局,健全以重工业为主的工业系统。积极衔接长三角地域转移 的工业项目,推进工业布局调整,逐渐构成以重化工、大型机械设备、机电为主的重 工业系统;扩大轻纺工业、日用商品的出产规模。 (3)依托城市,做大、做强现代办事业,加速多元成长。共同“三大基地”建 设,依托核心城区完美保守商贸办事业,鼎力成长示代办事业和物流业,加强城市辐 射能力。积极成长教育财产,为高新手艺财产成长供给智力支持。进一步开辟淮南的 汗青人文、天然资本,提拔旅游价值,成长旅游财产。 (4)进一步加大“节能减排”的力度,鞭策保守财产转型。以“三大基地”产 业项目为根本,统筹矿区的煤炭共伴生资本操纵,扶植轮回经济财产区。煤炭采掘与 精选、火力发电、煤化工产物出产的水耗、能耗等目标达到行业先辈程度。 (5)推进工业返哺农业,鞭策农业规模化运营,加强城乡财产互动。鼎力成长 绿色农业、生态农业和外向农业。加速优良粮、特色蔬菜、特种水产等十大优良农产 品基地扶植。 财产结构(第三财产):连系核心城区旧城革新和新区启动,扶植贸易核心区块, 加强核心城区贸易办事核心扶植,积极推进商贸畅通业成长。完美东部城区、西部城 区贸易核心、启动山南新区贸易核心扶植;配套完美栖身区、栖身小区的贸易办事网 点扶植;依托淮南经济手艺开辟区等工业园区成长示代物流业;推进高档职业教育产 业成长,逐渐整合现有教育资本,在山南新区扶植高教园区;依托 “三山三水”积 极培育旅游业,扶植八公山旅游经济圈,加强核心城区的旅游欢迎办事设备扶植;结 合新区开辟和旧城革新,推进经济合用房和廉租房扶植,改善民生;指导毛集镇、上 窑镇、曹庵镇、朱马店镇等重点小城镇的商贸成长。 “三大基地”财产结构 (1)煤炭财产结构 煤炭采掘区次要分布在潘集区西部、凤台县的西肥河两岸和淮河南岸西部,由淮南矿业集团所属“潘谢矿区”和 国投新集 矿区形成。 (2)电力财产结构 沿淮河两岸构成电力工业走廊,次要电厂包罗田家庵电厂、洛河电厂、平圩电 厂、田集电厂、芦集电厂、凤台电厂、杨村电厂和顾桥电厂等。 (3)煤化工财产结构 在淮河以北,潘集区的平圩镇与祁集乡之间放置新的财产成长用地,扶植安徽 省淮南煤化工基地,规划扶植煤焦化财产区(东部焦化板块)和 煤气化 财产区 (西 部气化板块)。提拔和完美淮河以南淮化工业区等老化工财产区的功能。 7、税收政策 鼎新开放以来,我国民营经济从有到无、小到大,快速成长,在经济社会成长 中的地位和感化日益凸起,不只是我国经济布局中最活跃、最积极、最具合作的经济 成分,仍是推进经济成长、鞭策科技立异、财产调整布局、繁荣城乡市场、扩大社会 就业的主要力量。凸起成长民营经济是适应市场经济成长纪律的计谋决策,当前和今 后一个期间,鼎力成长民营经济,为民营企业健康成长搭建优良平台,是实现经济平 稳较快成长的主要使命之一。 为充实阐扬税收本能机能感化,进一步激发民营经济市场活力,助力民营企业做大做 强,更好地落实.国度税务总局关于进一步贯彻落实税收政策推进民间投资健康成长 的看法.(国税发.2012.53号)和安徽省委省当局.关于鼎力成长民营经济的看法., 更好地支撑和办事我市民营经济成长,淮南市从搀扶开办民企、激励民企手艺立异、 支撑民企资本分析操纵、指导民企成长示代农业、支撑企业鼎新,加快转型升级、优 化资本配臵,激励节能减排以及优化纳税办事,提拔投资情况等十个方面整合税收优 惠政策和征管办事办法,加强税收政策与处所经济成长的嫁接,却求最佳连系点,引 导纳税人用足用好政策,激发民营经济市场活力,推进我市经济社会成长。 (二)区域要素 按照.城镇地盘估价规程.,区域要素是指待估宗地地点城镇对地价有影响的内 部区域前提,即影响城镇内部区域之间地价程度的商服富贵程度及区域在城镇中的位 臵、交通前提、公用设备及根本设备程度、区域情况前提、地盘利用限制和天然前提 等。影响待估宗地地价的区域要素分述如下: 待估宗地位于淮南市大通区合徐高速毗连线、区域概况 安徽省淮南市大通区位于淮河中游的南岸,舜耕山北麓,淮河南岸,工具长15 公里,南北长17公里,北与潘集区隔河相望,东有上窑山、高塘湖,西与田家庵区 交壤,辖三镇一乡一个街道,全区总生齿18万,总面积350平方公里,有耕地面积 66699亩,次要土壤有硅质黄棕壤、鸡肝土、棕色石灰土、紫色土、潮土、淤土。境 内有河道、湖泊、天然降水和地下水四大部门。区境属北半球亚热带与温带的过渡地 带,属暖温带天气。大通区南高北低、南部和东部是丘陵地带、两山与淮河之间是平 原,构成南高北低的倾斜地貌。 2013年,大通区出产总值增加13.4% ,达到31亿元;财务总收入增加27.6%, 达到1.95亿元;固定资产投资增加51.8%,达到12.5亿元 ;农人人均纯收入增加 10.3%,达到4893.3元;城镇在岗职工平均工资增加12.9% ,达到2.3万元。本年以 来,全区经济继续连结平稳较快成长势头,1-2月份,规模以上工业企业完成发卖产 值2.99亿元,增加35.24%;财务收入4815万元,增加49.3%;固定资产投资1.24 亿元,增加97.4%。 2、工业区成熟度 待估宗地位于淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路东侧,地点区域属非 工业集中区,工业企业数量一般,财产集聚程度一般。 3、交通情况 (1)对内联系 该区域对内联系的次要道路有合徐高速毗连线国道)等。该 区域设有2、122、G2路等公交车站点,并有社会车辆和出租车通行,交通便利程度 较优。 (2)对交际通 1)公路:该区域有206国道,经洞山路、泉山路与合淮路等相连,经合徐高速 毗连线国道、合淮路等为淮南市对外的次要收支道路交通。 2)铁路:该区域经合徐高速毗连线、洞山东路、淮舜南路、舜耕东路可达到淮 南火车站,淮南站经淮南线、京九线等可通往全国各大站点。 4、根本设备情况 待估宗地地点区域目前已达到“五通”(即通电、供水、排水、通信、通路), 具体描述如下: (1)通电:该区域由淮南市供电局供电,供电包管率达98%以上。 (2)供水:该区域供水由市政供水管网保障,供水包管率达93%以上。 (3)排水:该区域采用雨污合流制,污水排入市政排水管网,排水情况较好。 (4)通信:该区域通信由市电信局、挪动、联通等供给保障,通信较及时、便利。 (5)通路:见对内联系情况。 5、情况质量 (1)人文情况 待估宗地地点的大通区内保留有窑神庙、古寿州窑、万人坑、碉堡、水牢等历 史奇迹,人文情况前提较好。 (2)天然情况 待估宗地地点的大通区有舜耕山天然风光区、上窑丛林公园等天然景观,天然 情况前提较好。 6、规划限制 地点区域规划以工业用地为主,合适淮南市城市总体规划的要求,受淮南市城 市总体规划限制。 (三)个体要素 影响地价的个体要素次要是指宗地本身的地价影响要素,即宗地本身的前提和特 征,是决定统一均质地区内地块差别和地价差别的主要要素。个体要素包罗:用处、 面积、地盘操纵现状、容积率、临街情况、地形地势、地质、外形、地盘的权力情况 及利用年限、宗地根本设备前提等。 1、现状要素影响 (1)位臵:待估宗地位于淮南市大通区合徐高速毗连线北侧、洛九路东侧,所 在地盘级别为工业二级。 (2)宗地外形及面积:待估宗地外形为较犯警则多边形,面积为247600.01平方 米,面积较适中,对地盘操纵较有益。 (3)四至:东至三家村集体地盘;南至合徐高速毗连线 国道);北至规划站前路。 (4)地质前提:地质前提优良,有益于建筑设想。 (5)开辟程度:宗地红线外“五通“,红线内“场地未平整”。评估设定的开辟 程度为宗地外“五通”、宗地内“场地未平整”: ①通路:合徐高速毗连线、洛九路; ②通电:淮南市供电局供电,供电包管率达98%以上; ③通信:各类通信设备较齐全,中国电信、中国挪动、 中国联通 等通信企业均在 该区开通营业,利用挪动德律风不受限制,通信包管率达100%; ④供水:市政供水,供水包管率达95%; ⑤排水:排往市政管网,采用雨污合流制,排水情况较好; ⑥场地平整形态:场地未平整。 (6)相邻地盘操纵情况:待估宗地地点区域规划为大通工业新区,有益于地块 的开辟。 (7)地盘权力情况与利用年期:待估宗地于设定为出让国有扶植用地,设定的 地盘利用年限为仓储用地50年。 (8)交通前提:距淮南市火车站约8.56公里、淮南市客运总站约9.4公里;附近 有2路公交路线路)颠末,距比来的公交站点距离约为500米。 2、规划前提要素影响 (1)地盘用处:仓储用地 (2)次要规划手艺经济目标:容积率不小于1.5;建筑限高不大于24米;建筑密度 不小于40%;绿地率不大于15%。 第三部门 地盘估价成果及其利用 一、估价根据 (一)国度相关部分公布的法令律例及相关文件 1、.中华人民共和国地盘办理法.(中华人民共和国主席令第28号 ,2004年8月 28日) 2、.中华人民共和国城市房地产办理法.(中华人民共和国主席令第72号 ,2007 年8月30日) 3、.中华人民共和国城乡规划法.(中华人民共和国主席令第74号 ,2007年10月 28日) 4、.中华人民共和国地盘办理法实施条例.(1998年12月27日国务院令第256号 发布) 5、.中华人民共和国城镇国有地盘利用权出让和让渡暂行条例.(国务院令第55 号,1990年5月19日) 6、.国务院关于加强国有地盘资产办理的通知.(国发.2001.15号) 7、.国务院关于深化鼎新严酷地盘办理的决定.(国发.2004.28号) 8、.国务院关于加强地盘调控相关问题的通知.(国发.2006.31号) 9、.国务院关于推进节约集约用地的通知.(国发.2008.3号) 10、河山资本部关于严酷按国度尺度实施.城镇地盘分等定级规程.和.城镇土 地估价规程.的通知(河山资发[2002]195号) 11、.投标拍卖挂牌出让国有扶植用地利用权划定.(河山资本部令第39号) 12、.中华人民共和国耕地占用税暂行条例.(中华人民共和国国务院令第511号) 13、河山资本部.关于发布实施.全国工业用地出让最低价尺度.的通知. 14、.河山资本部关于调整部门地域地盘等此外通知.河山资发.2008.308号 15、.河山资本部关于调整工业用地出让最低价尺度实施政策的通知.(河山资发 .2009.56号) 16、.河山资本部办公厅关于发布.国有扶植用地利用权出让地价评估手艺规范 (试行).的通知.(河山资厅.2013.20号) (二)处所相关部分公布的律例及相关文件 1、安徽省实施.中华人民共和国地盘办理法.法子(2004年6月26日安徽省第十 届人民代表大会常务委员会第十次会议修订通过) 2、.安徽省人民当局关于进一步推进节约集约用地的若干看法.(皖政.2011. 64号) 3、.关于当真贯彻安徽省人民当局关于进一步推进节约集约用地的若干看法的 通知.(皖河山资.2011.392号) 4、.淮南市国有地盘利用权买卖办理法子.(淮府令第93号) 5、安徽省人民当局.关于印发 法

  的通知.(皖政[2000]3号,2000年4月18日) 6、.关于印发.安徽省耕地占用税实施法子.的通知.(财农村[2008]367号,2008 年4月17日); 7、安徽省物价局、财务厅、河山资本厅.关于规范征地办理费相关问题的通知. (皖价房[2002]47号,2002年2月27日); 8、安徽省财综[2001]1061号.关于印发.安徽省耕地开垦费征收和利用办理实 施细则.的通知.(财综[2001]1061号,2001年10月19日); 9、.安徽省人民当局关于调整安徽省征地弥补尺度的通知.(皖政.2012.67号) 10、.淮南市人民当局关于印发淮南市征收集体地盘地上附着物和青苗弥补尺度 的通知.(淮府 [2013]38号) (三)相关手艺尺度 1、.城镇地盘估价规程.(GB/ 18508-2001) 2、.城镇地盘分等定级规程.(GB/T 18507-2001) 3、.地盘操纵现状分类.(GB/T 21010-2007) 4、.国有扶植用地利用权出让地价评估手艺规范(试行). (四)其他材料 1、委托方供给的相关材料 (1)地盘估价委托书 (2)淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮城规前提.2014.25号) 2、受托估价方控制的相关材料 (1)淮南市天然前提、社会经济前提、行政区划和生齿等方面的根基环境材料 (2).淮南市地盘操纵总体规划.(2006-2020)和.淮南市城市总体规划. (2010-2020) (3).淮南统计年鉴2013. (4)待估宗地地点区域的根本设备根基环境材料 (5)、.淮南市城区地盘定级与基准地价更新手艺演讲.(2009)(2010年2月10日 经安徽省河山资本厅验收通过) 3、估价人员实地勘测、查询拜访所获取的材料 (1)估价人员实地踏勘和查询拜访收集的相关估价对象权属、根本设备、宗地前提 等方面的材料 (2)实地拍摄的相关估价对象地盘操纵情况的照片 (3)估价人员实地勘测笔录 二、地盘估价 (一)估价准绳 地价是由其效用、相对稀缺性及无效需求三者彼此感化、彼此影响所构成的。而 这些要素又经常处于变更之中,地盘估价必必要对此做详尽阐发并准确判断其变更趋 向,领会地盘价钱构成的各项要素及各要素之间的彼此感化,才能做出准确的估价。 我们在本次估价过程中,按照.城镇地盘估价规程.及待估宗地的具体环境和对应的 估价方式,次要遵照以下准绳: 1、替代准绳 地盘估价应以相邻地域或雷同地域功能不异、前提类似的地盘市场买卖价钱为依 据,估价成果不得较着偏离具有替代性质的地盘一般价钱。按照市场运转纪律,在同 一商品市场中,商品或供给办事的效用不异或大致类似时,价钱低者吸引需求,即有 两个以上互有替代性的商品或办事同时具有时,商品或办事的价钱是颠末彼此影响与 比力之后来决定的。地盘价钱也同样遵照替代纪律,某块地盘的价钱,受其它具有相 同利用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价钱所牵制。 2、供需准绳 地盘估价要以市场供需决定地盘价钱为根据,并充实考虑地盘供需的特殊性和土 地市场的地区性。在完全的市场所作中,一般商品的价钱都取决于供求的平衡点。供 小于求,价钱就会提高,不然,价钱就会降低。因为地盘与一般商品比拟,具有奇特 的人文和天然特征,因而在进行地盘估价时既要考虑到所假设的公允市场,又要考虑 地盘供应的垄断性特征。 3、贡献准绳 地盘总收益是地盘及其他出产要素配合感化的成果,地盘的价钱由地盘对总收益 的贡献大小来决定。 4、协调准绳 地盘老是处于必然的天然与社会情况之中,必需与四周情况相协调。由于地盘能 顺应四周情况,则该地盘的收益或效用能最大限度地阐扬,所以要阐发地盘能否与所 处情况协调。因而,在地盘估价时,必然要当真阐发地盘与四周情况的关系,判断其 能否协调,这间接关系到该地块的收益量和价钱。 5、变更准绳 估价过程中估价人员应把握地盘价钱影响要素及地盘价钱的变更纪律,精确地评 估价钱。一般商品的价钱,是伴跟着形成价钱的要素的变化而发生变更的。地盘价钱 也有同样景象,它是各类地价构成要素彼此感化的成果,而这些价钱构成要素经常处 于变更之中,所以地盘价钱是在这些要素彼此感化及其组合的变更过程中构成的。在 地盘估价时,必需阐发该地盘的效用、稀缺性、个体性及无效需求以及使这些要素发 生变更的一般要素、区域要素及个体要素,把握各要素之间的因果关系及其变更纪律, 以便按照目前的地价程度预测将来的地盘价钱。 6、报答递增递减准绳 在任何给定的前提下,地盘、劳动力、资金、办理程度之间都具有着必然的最优 组合,跨越必然限度,没一要素的继续添加,其收益却不会响应成比例添加,这一原 则申明成本的添加并不必然会使地盘价钱添加。 7、价值主导准绳 地盘分析质量好坏是对地盘价钱发生影响的次要要素。 8、审慎准绳 在评估中确定相关参数和成果时,应阐发并充实考虑地盘市场运转情况、相关行 业成长情况,以及具有的风险。 9、公开市场准绳 评估成果在公允、公道、公开的地盘市场上可实现。 (二)估价方式 方式选择: 估价人员按照现场勘查环境,按照.城镇地盘估价规程.的要求,连系估价对 象的区位、用地性质、操纵前提及本地地盘市场情况,本次评估次要选用以下方式: 待估宗地设定用处为仓储用地,工矿仓储用地宜采用市场比力法、成本迫近法 和基准地价系数修处死。虽然待估宗地位于淮南市基准地价笼盖范畴内,且有完美的 批改系统,但淮南市基准地价制按时间距今已跨越三年,故不采用基准地价系数批改 法。待估宗地地点区域近三年来雷同用地的买卖案例较多,故宜采用市场比力法。待 估宗地地点区域有近年来的征地案例和征地尺度可参考,因而能够选择成本迫近法。 故本次评估,采用市场比力法和成本迫近法测算估价对象的地盘利用权价钱。 评估手艺路线、市场比力法:是按照市场中的替代道理,将估价对象与具有替代性的,且在 估价基准日近期市场上买卖的雷同地产进行比力,并对雷同地产的成交价钱作恰当修 正,以此估算估价对象客观合理价钱的方式。 公式:V = VB×A×B×C×D 此中: V ------估价宗地价钱; VB -----比力实例价钱; A------估价对象买卖环境指数/比力实例买卖环境指数; B------估价对象估价基准日地价指数/比力实例买卖期日地价指数; C------估价对象区域要素前提指数/比力实例区域要素前提指数; D------估价对象个体要素前提指数/比力实例个体要素前提指数; 2、成本迫近法:是以开辟地盘所花费的各项费用之和为次要根据,再加上必然 的利钱、利润、应缴纳的税金和地盘增值收益来确定地盘价钱的估价方式。其根基计 算公式为: 地盘价钱=地盘取得费+相关税费+地盘开辟费+投资利钱 +投资利润+地盘增值收益 (三)估价成果 1、地价确定的方式 经估价人员现场查勘和本地地产市场环境阐发,按照地价评估的根基准绳和估价 法式,本次评估选择了市场比力法和成本迫近法两种估价方式进行了评估,分歧方式 评估出来的成果拜见表3-3。两种方式评估出来的成果比力接近,且评估成果客观可 靠,经评估人员分析阐发认为,取市场比力法与成本迫近法估价成果的算术平均数较 能合理表现待估宗地地点区域的工业用地地价程度,故取市场比力法与成本迫近法估 价成果的算术平均数(取整)作为估价对象的价钱。 表3-3 待估宗地估价成果确定表 宗地名称 面积(㎡) 市场比力法 成本迫近法 单元面积地 价(元/㎡) (取整) 总地价(万 元) 价钱(元/㎡) 权重 价钱(元/㎡) 权重 淮南市大通区 合徐高速毗连 线北侧、洛九 路东侧规划仓 储用地 247600.01 286.12 0.5 290.23 0.5 288 7130.88 2、估价成果 估价人员在现场查勘和市场阐发的根本上,按照.城镇地盘估价规程.,按照地 价评估的根基准绳和估价法式,选择合适的评估方式,评估得出估价对象本次地价定 义前提下的地盘评估成果如下: 评估地盘面积:247600.01平方米 单元面积地价:288元/平方米 总 地 价:7130.88万元 大 写:柒仟壹佰叁拾万零捌仟捌佰元整 货泉 品种:人民币 宗地估价成果详见附表.地盘估价成果一览表. 三、估价成果和估价演讲的利用 (一)估价的前提前提和假设前提 1、本次估价的根据是委托方供给的相关材料。同时,按照中华人民共和国国度 尺度.城镇地盘估价规程.(GB/T 18508—2001)、.城镇地盘分等定级规程.(GB/T 18507—2001)、.地盘操纵现状分类.(GB/T 21010—2007)、淮南市人民当局和淮南市河山 资本局等相关部分公布的相关律例条例文件通知、全国人大国务院和河山资本部公布 的相关法令律例及规章进行估价。 2、估价期日地产市场为公道、公开、公允的平衡市场,地盘区位前提和地产市 场买卖材料等评估相关材料由估价人员实地查询拜访而得。 3、地盘用处设定:根据委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号),待估宗地规划用处为通俗仓储用地。此次评估,估价受托 方按照估价目标及.地盘操纵现状分类.(GB/T21010—2007)的划定,设定用处为仓 储用地。 4、地盘开辟程度设定:至估价基准日,待估宗地开辟程度为宗地外“五通”(通 路、通电、通信、供水、排水)、宗地内“场地未平整”。按照估价目标及委托方的要 求,评估设定开辟程度为宗地外“五通”(通路、通电、通信、供水、排水)、宗地内 “场地平整”。 5、地盘利用年期设定:按照估价目标和地盘利用的合法性准绳,估价受托方按 设定用处的法定最超出跨越让年限来设定待估宗地利用年期,即仓储用地50年。 6、地盘操纵和规划前提申明:根据委托方供给的淮南市城乡规划局.规划前提 通知书.(淮城规前提.2014.25号),待估宗地规划容积率不小于1.5。按照估价目 的,此次评估待估宗地容积率设定为1.5。 7、估价对象地价内涵是在设定用处、开辟程度、地盘利用年限前提下于基准日 2014年5月19日出让地盘利用权市场价钱。 8、本演讲估价成果是在满足地价定义所设定前提下的地盘利用权价钱,若待估 宗地的地盘操纵体例、估价期日、地盘开辟情况、地盘利用年限、地盘面积等影响地 价的要素发生变化,该评估价钱应作响应调整。 (二)估价成果和估价演讲的利用 1、估价人员根据中华人民共和国国度尺度.城镇地盘估价规程.(GB/T 18508-2001)撰写本估价演讲,构成看法和结论。估价人员按照国度相关法令、律例、 估价规程及处所相关地价评估手艺尺度,连系待估宗地具体情况,确定估价准绳、方 法及参数的拔取。任何相关待估宗地的运作体例、法式合适国度、处所的相关法令、 律例。 2、本演讲及估价成果仅为委托方审定该宗地在设定前提下的国有扶植用地利用 权资产价值办事,其估价成果仅用于本次评估目标时才无效,当用于其它目标,本报 告评估成果无效。地盘估价演讲仅供委托方和送交地盘办理部分审查利用,地盘估价 手艺演讲不供给给委托方。 3、本演讲的估价成果自评估演讲提交之日起半年内无效。 4、本估价演讲和估价成果的利用权归委托方所有,安徽嘉华地产评估征询无限 义务公司对估价成果有注释权。 5、本演讲必需完整利用,对仅利用演讲中的部门内容所导致的相关丧失,受托 估价机构不承担义务。任何单元和小我未经估价机构书面同意,不得以任何形式颁发、 肢解本演讲。 (三)需要特殊申明的事项 1、材料来历申明:地盘利用证、规划材料等材料由委托方供给,委托方供给资 料失实。估价对象照片、基准地价等由现场估价人员现场踏勘取得。 2、演讲中相关待估宗地的地盘面积等以委托方供给的.规划前提通知书.(淮 城规前提.2014.25号)附图上所载为准。 3、地盘还原利率的计较过程 3.1、求取地盘还原利率方式的选择 按照中华人民共和国.城镇地盘估价规程.,地盘还原率应按下列三种方式确定: (1)地盘纯收益与价钱比率法:应选择三宗以上近期发生买卖的,且在买卖类 型上与待估宗地类似的买卖实例,以买卖实例的纯收益与其价钱的比率的均值作为还 原利率。 (2)投资风险与投资收益率分析排序插入法:将社会上各类相关类型投资,按 它们的收益率与风险大小排序,然后阐发判断估价对象所对应的范畴,确定其还原利 率。 (3)平安利率加风险调整值法:即:还原利率=平安利率+风险调整值。平安利 率可选用统一期间的一年期国债年利率或银行一年期按期存款年利率,风险调整值应 按照估价对象所处地域的社会经济成长和地盘市场等情况等对其影响程度而确定。 在本次地盘资产评估过程中,对于地盘还原利率的求取,本次估价人员判断如 下: A、地盘纯收益与价钱比率法来测算地盘还原利率 因为在目前国内地盘买卖市场中,纯真地盘出租买卖市场根基没有,按照规程, 能够房地出租收益或企业出产收益来测算地盘纯收益,按照公式: ①a=Rim—Ihn 式中:a—地盘纯收益 Rim—房地纯收益 Ihn—衡宇纯收益 此中:Ihn=Pbc×r2 Pbc—衡宇现值 r2—建筑物还原利率 ② a=ISP—IJF 式中:a—地盘纯收益 ISP—企业出产纯收益 IJF—非地盘资产纯收益 上述公式虽然准绳上可进行地盘还原利率的测算,但估价人员考虑到如采用上 述公式测算过程中,在采用房地出租收益来测算地盘纯收益时,则具有建筑物还原利 率的市场提取问题,此次要是因为虽然房地产分析还原利率能够采用市场提取的房地 产出租收益与房地产价钱比力判断取得,而分析还原利率、地盘还原利率、建筑物还 原利率关系为: r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中:r—分析还原利率 r1—地盘还原利率 r2—建筑物还原利率 L—地盘价钱 B—建筑物价钱 从以上公式能够看出,分析还原利率、地盘价钱、建筑物价钱这三项是能够通 过市场比力判断取得,而地盘还原利率和建筑物还原利率二者为彼此求取的关系,二 者无法通过市场比力判断求取,如要求取地盘还原利率,只能通过采用经估价人员主 观经验判断后的建筑物还原利率来间接测算地盘还原利率,完全依托估价人员小我经 验来客观判断;同理,采用企业出产纯收益来测算地盘纯收益也具有同样的问题,因 此,估价人员认为采用地盘纯收益与价钱比率法来测算地盘纯收益是不合适的。 B、投资风险与投资收益率分析排序插入法测算地盘还原利率 目前几种根基投资其收益率按照其风险性的大小根基排序如下:存款、国债、 股票、期货。上述几种根基投资收益率大多有国度划定或市场平均收益率,可是对于 具体相关行业,因为国内目前消息化扶植尚不完美,对各行业的根基投资风险及收益 率无相关统计,社会上各类相关类型投资的风险大小难以权衡,只能依托估价人员的 客观经验判断,因而,估价人员认为也不适于采用投资风险与投资收益率分析排序插 入法求取地盘还原率。 C、平安利率加风险调整值法测算地盘还原利率 按照公式:地盘还原利率=平安利率+风险调整值 式中,平安利率可采用中国人民银行发布的同期存款利钱率;风险调整值可根 据估价对象所处地域的社会经济成长和地盘市场并分析本地近几年通货膨胀要素来 确定。则:地盘还原利率=平安利率+通货膨胀率+风险调整。 通过对以上三种常用的地盘还原利率求取方式的阐发并分析以上判断,能够看 出,采用平安利率加风险调整值法来测算地盘还原利率时,在求取平安利率、风险调 整、通货膨胀率过程中,因为是采用国度当局机关发布的相关数值或是通过市场提取 的相关数值,估价人员小我的客观经验判断要素在三种常用的地盘还原利率求取的方 法中最低。因而,本次估价人员认为在此次评估过程中,采用平安利率加风险调整值 法来测算地盘还原利率是比力安妥。 3.2地盘还原利率简直定 (1)平安利率简直定 对于平安利率的提取,.城镇地盘估价规程.中划定“可选用统一期间的一年期 国债年利率或银行一年期按期存款年利率”,本次估价人员认为,对于平安利率的提 取,采用统一期间最持久银行存本取息利率是愈加合适本钱还原利率的特征,故采用 在估价基准日,中国人民银行发布的银行1年期存本取息利率3.5%,作为本次地盘 还原利率确定过程中的平安利率。 (2)风险调整值简直定 在本次评估过程中,对风险调整值,估价人员采用近几年的本地平均通货膨胀率 再加上估量人员判断的风险调整作为风险调整值,则: 风险调整值=通货膨胀率+风险调整 a、年通货膨胀率 按照淮南市统计局发布的统计通知布告,淮南市近年来的消费价钱指数, 2010年 -2012年通货膨胀率别离为2.2%、2.5%、4.0%,则淮南市近三年来年平均增加约为 2.9%。 b、风险调整 分析本次项目标用地特征,估价人员认为本次风险调整幅度为0.5%比力合适。 则:风险调整值=0.5%+2.9%=3.4% C、确定地盘还原利率 按照公式:地盘还原率=平安利率+风险调整值 =3.5%+3.4% =6.9% 估价人员按照淮南市社会经济成长程度,并考虑到近年淮南市地盘买卖市场发 展,认为,在本次评估过程中地盘还原利率确定为7%是比力合适本地程度的。 4、其他需要特殊申明的问题: 1)估价对象的地盘操纵情况等材料由委托方供给。委托方对所供给材料的实在 性担任,估价机构对所收集材料的实在性、精确性担任。地盘区位前提、地产市场交 易材料等评估相关材料由估价人员实地查询拜访而得。 2)在演讲无效期内地价指数变化幅度较大、开辟程度、设定用处等改变的环境 下,应提请委托机构作响应调整,以至重估。 第四部门 附 件 附件1 宗地现场勘查照片 附件2 .规划前提通知书.(淮城规前提.2014.25号)复印件 附件3 估价机构注册天分证书复印件 附件4 地盘估价师资历证书影印件

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